Της Μπέττης Χατζηνικολάου

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του Τουρισμού (Ε.Π) περιμένει τη σειρά του για να εισαχθεί για συζήτηση στο Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας, ενώ, όσοι το παρακολουθούν, φοβούνται, πως λίγο-πολύ η εξέλιξη της συζήτησης είναι γνωστή: θα εγκριθεί με μικρές αλλαγές με άθικτα, όμως, τα σημεία, που «καίνε», τις ρυθμίσεις, που εδώ και πάνω από ένα χρόνο περιμένουν μεγάλοι επενδυτές, πράκτορες real estate, δικηγορικά γραφεία και κατασκευαστές, ώστε να μπορεί να δημιουργείται και στη χώρα μας, το βασικό εργαλείο ανάπτυξης, που εισάγει  το Ε.Π.,  η «τουριστική κατοικία».

Εντύπωση, εντούτοις, προκαλούν όσα κρύβονται κάτω από λέξεις και φράσεις, «οι προφάσεις του Ε.Π.»: τα σημεία όπου άλλο επιδιώκεται και άλλο εξαγγέλλεται, άλλο δηλώνεται ότι προωθείται και άλλο πράγματι προωθείται.

Πρώτα-πρώτα, η παραπλανητική ορολογία, που χρησιμοποιείται για την «τουριστική κατοικία» ώστε ο «μη-ειδικός» αναγνώστης να αντιλαμβάνεται, ότι πρόκειται για κάτι πιο «σύνθετο» και πιο «ολοκληρωμένο» από άλλες μορφές «τουριστικών αναπτύξεων» που υπάρχουν πλέον σε όλες τις τουριστικές περιοχές (π.χ ξενοδοχειακές μονάδες, κέντρα αναζωογόνησης και ομορφιάς, κέντρα θαλασσοθεραπείας, εστιατόρια, μπαρ, καταστήματα κλπ,), πράγμα, που προφανώς δεν συμβαίνει. Το Ε.Π  δηλώνει, ότι πρόκειται για «υποδομές» ενώ πρόκειται απλά για …σπίτια για πώληση! Χαρακτηριστικό του «ολοκληρωμένου χαρακτήρα» των εν λόγω επενδύσεων, είναι ότι δεν απαιτείται οι επενδύσεις αυτές να περιλαμβάνουν και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής, ούτε τίθεται κάποια υποχρεωτική αναλογία μεταξύ του καθεαυτό ξενοδοχείου και των κατοικιών.

Θα πρέπει να διευκρινίσουμε ότι με το Ε.Π.δεν εισάγεται καμιά νέα αμιγώς τουριστική λειτουργική μορφή εγκατάστασης. Αυτό, που στην πράξη εισάγεται είναι (α) η δυνατότητα κατάτμησης του εκτός σχεδίου γηπέδου του ξενοδοχείου, με σύσταση χωριστών ιδιοκτησιών εντός αυτού (μέχρι σήμερα το γήπεδο όφειλε να παραμένει ενιαίο για ενιαία τουριστική-ξενοδοχειακή χρήση), (β) η δυνατότητα πώλησης τμήματος του ξενοδοχείου (που έχει τη μορφή  διαμερισμάτων ή οικίσκων) προκειμένου αυτό να αποτελέσει β΄ κατοικία,  δηλ. να αποδοθεί σε μη παραγωγική χρήση, παρά το γεγονός ότι θα έχει δομηθεί με τους αυξημένους όρους δόμησης των ξενοδοχείων, δηλαδή τους όρους που χορηγούνται για παραγωγική χρήση και (γ) η δυνατότητα ενίσχυσης με τα κίνητρα του αναπτυξιακού νόμου, για πρώτη φορά στη χώρα μας, κατοικιών, δηλαδή επενδύσεων μη παραγωγικών. Αυτός είναι ο λόγος, που μια οικιστική επένδυση, βαφτίζεται «τουριστική»!

Η χορήγηση των συγκεκριμένων κινήτρων στοχεύει –κατά το Σχέδιο– στην προσέλκυση «σταθερού παραθερισμού», ή/και στη χρησιμοποίηση εκ μέρους των αγοραστών των κοινόχρηστων χώρων και υπηρεσιών του ξενοδοχείου (πρώτη μορφή τουριστικής κατοικίας, που μπορεί να φθάσεις μέχρι το 30% των εγκαταστάσεων φιλοξενίας του συγκροτήματος)  ή/και στην παραχώρηση εκ μέρους του αγοραστή του καταλύματος στο ξενοδοχείο για εκμετάλλευση για συγκεκριμένο κατ’ έτος χρονικό διάστημα (δεύτερη μορφή τουριστικής κατοικίας). Εάν συνδυαστούν η πρώτη και η δεύτερη μορφή, το ποσοστό των κατοικιών προς πώληση μπορεί να φθάσει συνολικά το 70% των εγκαταστάσεων φιλοξενίας της κάθε επένδυσης (δηλ. του συνόλου υπνοδωματίων του ξενοδοχείου και των κατοικιών).

Ωστόσο, το ισχύον σύστημα Χρονομεριστικής Μίσθωσης (ΧΜ) επιτρέπει αυτής της μορφής τον «σταθερό παραθερισμό», αφού προβλέπει μακροχρόνια μίσθωση τμήματος ξενοδοχείου (δωματίου, διαμερίσματος ή οικίσκου) μέχρι 60 χρόνια, με προστασία των μισθωτών από την κοινοτική και εθνική νομοθεσία, με δικαίωμα ανανέωσης της μίσθωσης, με δικαίωμα μεταβίβασης (υπομίσθωσης), με δικαίωμα να αποτελεί αντικείμενο κληρονομικής διαδοχής, και  βέβαια με δικαίωμα ανταλλαγής μέσω των γνωστών παγκόσμιων συστημάτων ανταλλαγής. Περιορισμός ως προς τον ετήσιο χρόνο χρήσης του καταλύματος από το μισθωτή δεν υπάρχει, άρα ο ίδιος μισθωτής μπορεί να αποκτά με ΧΜ χρήση 52 εβδομάδων το χρόνο για 60 χρόνια με δυνατότητα ανανέωσης, ενώ μπορεί και να διαθέσει το χρόνο που έχει αγοράσει στην ξενοδοχειακή μονάδα για εκμετάλλευση. ΄Αρα, τίποτε από όσα επιτυγχάνονται δεν είναι νέα. Η δυνατότητα σταθερής σχέσης του καταναλωτή με το τουριστικό κατάλυμα υπάρχει στο δίκαιό μας και γενικά δεν υφίσταται κενό, που να χρειάζεται να καλυφτεί. Εκεί, που υπάρχει «κενό», είναι η πώληση, και σ’ αυτήν τελικά στοχεύει το Ε.Π. Η μακροχρόνια μίσθωση είναι μία ακόμη πρόφαση..

Εξάλλου, ο «σταθερός παραθερισμός» δεν επιβάλλεται νομοθετικά, αλλ’ αποτελεί πραγματική κατάσταση, δηλ. αποτέλεσμα που μένει ν’ αποδειχθεί και εξαρτάται από πραγματικά γεγονότα, όπως η ύπαρξη απευθείας φθηνών πτήσεων, η «ζωντάνια» της περιοχής και εκτός τουριστικής περιόδου κλπ, γεγονότα, που, αν ήσαν δεδομένα, πολλές τουριστικές περιοχές, αντί να έχουν μια τουριστική περίοδο, που διαρκώς συρρικνώνεται, θα είχαν «σταθερό παραθερισμό» και το χειμώνα, ή έστω από τις αρχές της άνοιξης μέχρι τα τέλη του φθινοπώρου. Στην ουσία, το μόνο που εξασφαλίζεται είναι η αύξηση του ποσοστού των προς πώληση τμημάτων της ξενοδοχειακής μονάδας στο 70% των εγκαταστάσεων φιλοξενίας ΄Οσον αφορά στη μορφή τουριστικής κατοικίας  που συνίσταται  σε απλή πώληση του 30% των καταλυμάτων της μονάδας, ώστε οι αγοραστές να χρησιμοποιούν τις εγκαταστάσεις της, επιχειρείται να δοθεί και σ’ αυτή  ένας παραγωγικός χαρακτήρας που, όμως, δεν είναι δυνατόν να εξασφαλιστεί νομοθετικά και παραμένει στη βούληση των αγοραστών. Ακόμη περισσότερο, δεν έχει γίνει προσέγγιση της πραγματικής και δυνητικής ζήτησης, μέσω σχετικής έρευνας, ώστε να γνωρίζουμε αν πράγματι τα εκατομμύρια των υποψήφιων  ιδιοκτητών πράγματι υφίστανται.

Εντύπωση προκαλεί και το γεγονός, ότι δεν προηγήθηκε, έστω, προσπάθεια να προωθηθούν προς αγορά β΄ κατοικίας τα τόσα απαξιωμένα καταλύματα, και δη καταλύματα εντός οικισμών, που δεν θα είχαν ιδιαίτερο πρόβλημα (αφού δομούνται ως «κατοικίες» ή εν πάση περιπτώσει συχνά με τους ίδιους με τις κατοικίες όρους δόμησης). Γιατί η πολιτεία δεν ρίχνει το βάρος της σε αυτά, γιατί δεν προωθεί την απόσυρση (με την αλλαγή χρήσης) ήδη απαξιωμένων οικονομικά καταλυμάτων, αντί να …χτίζει νέα; Γιατί ο όρος «απόσυρση», που θα μπορούσε να είναι ένα σημαντικό «στοίχημα» του ελληνικού τουρισμού, εμφανίζεται στο Ε.Π ως απλή ευχή;

Αυτό, που επίσης θα πρέπει να διερευνηθεί είναι η συνταγματικότητα της ρύθμισης, δεδομένου, ότι οδηγεί στη δημιουργία οικισμών στον εκτός σχεδίου χώρο, για τους οποίους δεν προβλέπεται ειδική πολεοδομική μελέτη και Προεδρικό Διάταγμα, που θα εξασφάλιζε –μεταξύ άλλων– τους κοινόχρηστους χώρους και τον κοινωνικό εξοπλισμό, μέσω των  αναγκαίων εισφορών των οικοπεδούχων.

Τέλος, δεν έχει αξιολογηθεί η εμπειρία άλλων χωρών, που ανέπτυξαν την β’ κατοικία όπως για παράδειγμα της Ισπανίας. Η ανάπτυξη της β’ κατοικίας στην Ισπανία γίνεται κυρίως εντός σχεδίου, γεγονός που αν υιοθετείτο και εδώ, θα άμβλυνε τις αρνητικές περιβαλλοντικές και κοινωνικές συνέπειες. Εντούτοις, η πυκνότητα και η υψηλοί όροι δόμησης των αναπτύξεων στο παραλιακό μέτωπο της Ισπανίας, παραμένουν παράδειγμα προς αποφυγήν. Σήμερα, χιλιάδες διαμερίσματα σχολάζουν αναζητώντας αγοραστή, ενώ πολλοί αγοραστές μετατρέπονται σε «επιχειρηματίες», εκμισθώνοντας τα διαμερίσματά τους σε συμπατριώτες τους μέσω διαδικτύου, χωρίς άδειες και χωρίς καταβολή φόρων. Μ άλλα λόγια στην Ισπανία, τα συμφέροντα της «βιομηχανίας» του real estate εκ των πραγμάτων αποδείχθηκαν ισχυρότερα από εκείνα του τουριστικού τομέα.

Οι απλές πολιτικές διαβεβαιώσεις, ότι «δεν θα γίνουμε Ισπανία» προφανώς δεν αρκούν και δεν πείθουν. Ο όλος θεσμός, χρειάζεται ριζικές αλλαγές όρων και προϋποθέσεων και ριζικό περιορισμό για να μπορεί να θεωρηθεί, ότι θα ενσωματωθεί χωρίς σοβαρούς κραδασμούς, και κυρίως χωρίς ανεπίστρεπτες περιβαλλοντικές συνέπειες, στην τουριστική πραγματικότητα της χώρας μας.

Η Μπέττη Χατζηνικολάου είναι εμπειρογνώμονας σε θέματα τουρισμού.

Advertisements